Tenho uma casa no valor aproximado de R$ 230 mil que me rende de aluguel R$ 1 mil ao mês. Desembolso R$ 1.700,00 com o financiamento do apartamento onde moro. O que vocês acham disso? Vale a pena vender a casa e aplicar o dinheiro? Ou vender a casa, quitar o apartamento e aplicar a diferença? Ou devo continuar nesse caminho?
Valter Police Junior, CFP:
Essa questão envolve não apenas aspectos matemáticos, mas também psicológicos, que devem ser levados em conta na hora da tomada de decisão. Vamos inicialmente analisar os dados financeiros. Você tem um imóvel que lhe rende aproximadamente 0,44% ao mês ou 5,34% ao ano.
Essa rentabilidade, por si só, não é das mais elevadas e, além disso, diversos outros fatores podem reduzi-la ainda mais: imposto de renda, manutenções, inadimplência do inquilino ou mesmo a chance do imóvel ficar vago. É claro que um imóvel tem outros benefícios que devem ser levados em conta, como a possibilidade de valorização (mas note que isso é apenas uma possibilidade) e também sua segurança.
Seu financiamento tem uma parcela de R$ 1.700,00. No entanto, não é aí que reside o custo da operação e sim na taxa de juros e nos demais custos envolvidos (seguros, taxas etc). Por isso, é importante que você veja seu Custo Efetivo Total (CET) real. Excetuando-se programas de auxílio governamental, que tem taxas subsidiadas, você encontrará hoje taxas (CET) em torno de 12% ao ano de juros nos financiamentos imobiliários. É com essa base que faremos a analise.
Não me parece um bom negócio pagar 12% ao ano pelo financiamento e receber 5,34% pelo investimento. A venda do imóvel se mostra lógica, portanto. Uma vez vendido o imóvel, qual a melhor escolha: quitar o financiamento e aplicar apenas os recursos que sobrarem ou manter os recursos aplicados no mercado e continuar com o financiamento?
Com as taxas de juros atuais - Selic em 11,25% ao ano - é bastante improvável um retorno líquido (já descontado o imposto de renda) acima de 12% ao ano. Isso pode eventualmente ocorrer com a aplicação dos recursos em uma carteira de ativos mais arriscada, mas a probabilidade não é muito alta. Racionalmente, a melhor opção é a venda do imóvel, com a utilização dos recursos para a quitação do financiamento. O que sobrar deve ser aplicado.
No entanto, não é apenas com base na razão que as decisões são tomadas. Isso porque nós somos amplamente influenciados por nossas emoções. Somos "Homo Sapiens", e não "Homo Economicus", e, na maioria das vezes, nossas decisões não são as mais racionais, mas sim as mais emocionais.
Muitas pessoas não conseguem ter a disciplina necessária para manter regularmente seus investimentos, a não ser que sejam forçadas a isso, seja por meio de aplicações automáticas, como alguns planos de previdência, seja por meio de carnês de financiamento, que são uma "obrigação" a ser cumprida. Para essas pessoas, dada a falta de obrigatoriedade das aplicações financeiras periódicas, os recursos que deveriam ser investidos acabam sendo utilizados em consumo - e aí o capital se perde.
Você deve conhecer a velha máxima de que "quem não faz dívida não faz patrimônio". Ela é verdadeira para boa parte da população. Com certeza não é a melhor forma de se aumentar o patrimônio, dado que custa muito caro, mas ainda assim é uma forma válida e preferível ao consumo desenfreado, que corrói a capacidade de poupança sem construir patrimônio.
Para aqueles que possuem a necessária disciplina, a solução mais racional e rentável é a que demonstramos, já que o valor da parcela atual será, a partir da quitação do financiamento, investido. Isso irá manter o nível atual de poupança e aumentará significativamente o retorno do capital. Para os que não a possuem, uma alternativa aos "carnês" de financiamento são os planos de previdência (PGBL e VGBL), que têm auxiliado muitas pessoas a construir seu patrimônio sem terem que arcar com um financiamento.
Assim, a decisão sobre qual medida tomar passa, antes da análise matemática, pela análise de seu perfil - disciplina versus consumismo.
Valter Police Junior é Planejador Financeiro Pessoal e possui a Certificação CFP (Certified Financial Planner) concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF)
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